よくあるご質問集〜回答〜
Ｑ.大規模修繕工事の費用はどのくらいかかるのでしょうか。
Ａ.大規模修繕工事の費用は、立地条件・建物形状・総戸数・階高・劣化状況等により大きく異なる為、一概にはお答えできませんが、概算費用の算出は無償で行っておりますので、お気軽にご相談下さい。
Ｑ.小さい子供が居るので工事期間中の臭気などが気になります。
Ａ.工事の進捗に伴い、いつ・どこで・どのような工事（臭いの有無を含め）を行うかを随時ご案内させて頂きます。 事前にご相談いただければ対策も検討致します。また、化学物質アレルギーがある方には事前に工事で使用する材料のＳＤＳ（化学物質等安全データシート・含有化学物質を記載したデータ）をご提示させて頂きますのでかかりつけの医師へご相談ください。
Ｑ.大規模修繕工事を行った際に保証は出して頂けるのでしょうか。
Ａ.一般的には、修繕・改修仕様書に沿った補償内容となりますが、元請業者・施工業者・材料メーカーの三者連名にて以下のような瑕疵保証（例）を行います。
躯体補修工事（下地補修工事）・・・・５年間
シーリング工事・・・・・・・・・・・５年
外壁塗装工事・・・・・・・・・・・・５〜７年間
天井塗装工事・・・・・・・・・・・・３年間
鉄部塗装工事・・・・・・・・・・・・２年間
バルコニー防水工事・・・・・・・・・５年間
開放廊下防水工事・・・・・・・・・・５年間
ルーフバルコニー防水工事・・・・・・１０年間
屋上防水工事・・・・・・・・・・・・１０年間
※具体的な補償事例は各現場の仕様書により異なります。また、必要に応じて第三者機関による工事瑕疵保険を利用する事が可能です。
躯体補修工事（下地補修工事）・・・・５年間
シーリング工事・・・・・・・・・・・５年
外壁塗装工事・・・・・・・・・・・・５〜７年間
天井塗装工事・・・・・・・・・・・・３年間
鉄部塗装工事・・・・・・・・・・・・２年間
バルコニー防水工事・・・・・・・・・５年間
開放廊下防水工事・・・・・・・・・・５年間
ルーフバルコニー防水工事・・・・・・１０年間
屋上防水工事・・・・・・・・・・・・１０年間
※具体的な補償事例は各現場の仕様書により異なります。また、必要に応じて第三者機関による工事瑕疵保険を利用する事が可能です。
Ｑ.大規模修繕工事を手掛けるにあたりどんなことに重点を置いて工事をされていますか。
Ａ.大規模修繕工事とは、立地条件・建物形状等により様々な問題が発生致します。様々な問題に即座に対応できるよう、現場で予想される問題や実際に起こった出来事等を社内で共有・対策することを重んじております。
Ｑ.大規模修繕工事の周期はどのくらいが一般的ですか。
Ａ.国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインでは１２年が目安とされています。ただし、この周期が全てではございません。建物は建設時の状況・立地条件等により劣化のスピードは様々です。
Ｑ.現在、築３年のマンションの理事長に就任したばかりですが、将来の大規模修繕工事の予算はどの程度見込んでおけばいいのですか。
Ａ.建物の状況により修繕の必要な部位がマンション毎に異なる為、修繕予算額については一概には示すことはできません。但し、修繕積立金の根拠を示す為に、将来見込まれる修繕工事の内容・予算・時期等の目安となる長期修繕計画書というものがあります。
Ｑ.長期修繕計画とはどのようなものなのでしょうか。
Ａ.分譲マンションは、専有部分と共用部分で建物等が構成されており、共用部分については、区分所有者全員で団体（管理組合）を構成し維持・管理を行う事となります。
共用部分については、経年による劣化に対し主に快適な住まいを維持する必要から、適時適切に修繕工事を行うことが重要です。ただし、修繕工事の費用は多額になることが多く、修繕工事の実施時に一括で徴収することは、区分所有者に大きな負担を強いる事となります。場合によっては、費用不足の為必要な修繕工事が行えず、建物の劣化を進行させることとなり、後に大きな負担が発生する恐れがあります。 長期修繕計画は、そのような事が無いように、将来予想される修繕工事を推定し、必要な費用を策定し、月々の修繕積立金を設定する為に作成するものです。また長期修繕計画は、将来実施する修繕工事の内容・時期・費用を確定するものではなく一定毎に見直していくことを前提としているものです。
Ｑ.管理組合として長期修繕計画をどのように活用できるのでしょうか。
Ａ.大規模修繕工事を計画・実施する上で、組合員の合意形成が得やすくなります。また、修繕積立金と修繕工事予算の関係を明確にすることで、将来修繕積立金を改訂する際に理解が得やすくなります。
Ｑ.築９年目のマンションの理事長を務めています。そろそろ大規模修繕工事を計画する時期だと考えておりますが、まずは何から始めれば良いのでしょうか。
Ａ.皆様の大切な財産であるマンションの維持管理には、適切な劣化状況の把握により適切な修繕を行うことが不可欠です。まず最初に行うべき事は、専門家によるマンションの建物調査診断を行い、建物の劣化状況から大規模修繕工事が必要かどうかの判断から始めることをご推奨致します。
Ｑ.建物調査診断とはどのような事をするのですか。
Ａ.一般的に、建物のどの部分で修繕が必要であるかを把握することを目的として、目視調査（壁のひび割れ・防水面の表層確認等）・打診調査（打検ハンマーを用いタイル・塗装・モルタル等の浮きを確認）・仕上材付着強度試験（タイル・塗装）・躯体コンクリートの中性化深度試験・シーリング材のダンベル物性試験（材質劣化の確認）等を行います。
また、バルコニーの状況や共用部分に起因する不具合が専有部分に発生していないかを確認するために全戸にアンケートを配布・集計し、一部バルコニーへの立入り調査も行います。
Ｑ.建物調査診断の結果はどのように活用すればいいのですか。
Ａ.限られた修繕積立金の中で、最善の工事範囲と仕様を決めるために活用出来ます。
費用をかけて過剰な工事を行えば良いと言うわけではございません。どの部位の修繕を最優先とするか、次回以降に先延ばし出来る部位があるかなどの見極めが可能です。また、必要に応じて長期修繕計画の見直しにも活用できます。
Ｑ.多数ある会社の中から、御社にコンサルタント業務または工事を依頼するメリットは御座いますか。
Ａ.弊社はコンサルタント業務と実際の工事を両方手掛けており、その二つの業務を切り離して運用しております。コンサルタントとして入った場合、工事会社は別の会社を選定する、工事を行う場合は弊社がコンサルタントとして入っていないといった方式です。コンサルタントと工事をあえて切り離している最大の理由は、コンサルタントを行う場合には公正な施工会社の選定が可能という点、工事を行う場合にはコンサルタントとして動いている人員が検査を行い、第三者の目として厳しい検査を行えるという点です。
