初めての大規模修繕工事を迎える方へ｜株式会社フリー・ステアーズ

初めての大規模修繕工事を迎える方へ

大規模修繕工事とは経年により劣化が進行したマンション環境の修繕や改修を行い、居住者の皆様の住環境の充実と向上を図るための大切なイベントです。風雨や太陽の日射しにさらされ劣化した外壁塗装面や防水性能などを実用上支障のない状態まで回復させる、あるいは劣化以前の性能を超えた状態まで修繕することが大規模修繕工事（大規模改修工事）です。エントランスのアプローチ階段にスロープを併設し機能や使い勝手の向上を計ることはグレードアップ工事などと呼んでいます。

マンションにおける大規模修繕工事の実施周期については国土交通省による長期修繕計画のガイドラインからは一般的に12年毎とされています。

しかし、世の中には同じ条件で建てられているマンションは一つとして存在するはずもなく、すべてのマンションを画一的に12年毎の指標には当てはめる事は出来ません。

だからこそ一つひとつのマンション、一人ひとりの居住者様にあった大規模修繕工事を模索することが大切になります。
私たち株式会社フリー・ステアーズは、この“一つひとつのマンション、一人ひとりの居住者様”を考えた大規模修繕工事をご提案致します。

大規模修繕工事の流れ

工事の詳しい流れ

■調査

大規模修繕工事を計画する上で重要な作業になります。
まず、第1段階として「住居に関するアンケート調査」を実施いたします。
共用部分の不具合と共に、共用部分に起因する専有部分への不具合が生じていないかを把握することがアンケートを行う大きな目的となります。
第2段階として、アンケート調査内容を踏まえ、お住まいの中でのご要望やご意見（不安点・修繕を希望される個所）なども踏まえながら、原則として歩行可能で手の届く範囲で目視による建物の状況調査を行います。外壁タイルや外壁塗装面などはそれぞれの付着力強度を確認します。アンケート調査と合わせて建物調査診断結果を報告書としてまとめ、提出いたします。

〔仕上げ材・防水層の劣化調査〕
屋上・庇：屋上床、排水溝、パラペット、外壁
共用廊下：廊下床、天井、外壁、手摺、排水側溝
共用階段：階段床、排水溝、手摺、芯壁
ベランダ：ベランダ床、天井、外壁、手摺壁、排水側溝
エントランスその他

〔鉄部、ステンレス部材などの金属部分の劣化調査〕
玄関扉・枠、各種扉・枠、臭気筒、排水ドレン金物、消火栓ボックス、駐輪場、機械式駐車場、その他の鉄部の発錆や塗装の不具合や劣化状況
※上記は主な調査個所の一例です。

■計画・設計

建物調査診断結果から修繕の必要性のある部分について修繕方法を検討し工事費概算を算出し修繕計画書を作成します。修繕計画書を基に管理組合様と修繕内容を決めていきます。その過程では、修繕積立金の都合によって、緊急を要する修繕個所と延命を図れる個所について検討し、工事時期をずらして計画する場合もあります。

■ 大規模修繕工事

大規模修繕工事は、新築工事と異なり居住者の皆様がお住まいになりながらの工事となります。
ご高齢者や小さなお子様もお住まいになられていることから安全を第一に配慮し、皆様の生活動線を大きく妨げる事が無いように建物の立地や状況に応じて仮設計画を行います。足場仮設工事における資材の搬入、組み立て、解体、搬出時にはマンション毎に事前に検討した上で警備員を配置し安全確保に努めます。
居住者の皆様には資材の搬入ルート、日時のお知らせをします。

■下地修繕工事

大規模修繕工事の中でもとても重要な工程です。
外壁、床などのコンクリートやモルタル面のひび割れ、鉄筋露出箇所、欠損箇所、モルタル浮きの生じている箇所などの修繕が下地修繕工事の主な内容です。

■タイル修繕工事

経年による劣化が原因で浮き、剥がれ、ひび割れ・欠損が発生する場合があります。
仕上げ材であるタイルや塗膜は躯体であるコンクリートやＡＬＣが直接風雨に晒されないようにする保護の役割も果たしています。
劣化状況を放置することによる最大の懸念は、タイル剥落による人的被害です。タイル張替えや他の修繕方法により、斫り音やコンクリート躯体に振動が発生します。

■洗浄工事

タイル張り面、塗装仕上げ面、モルタル塗り面、コンクリート素地面などに付着した汚れを高圧水や高圧温水などにより洗浄します。
高圧水などによる洗浄は事前に試験施工を行い、既存仕上げ面へ繁茂した苔や汚れなどを一掃します。
洗浄工事中は部屋内への水の侵入防止のため、窓の開閉や換気扇が使用できません。

■外壁等塗装修繕工事

工事期間中は塗料の飛沫汚れを防止するため、窓をビニールで養生しますので開閉が出来なくなります。
最近は水性塗料による施工が主で、溶剤主成分のシンナーのような強い臭気は発生しません。（ただし、条件によっては溶剤系の塗料を使用する場合があります。）

■防水修繕工事

屋上やベランダなどに使用されている防水材料の機能低下は、漏水につながる恐れのある大きな問題です。
建物のへの悪影響を防ぐために防水工事はとても重要です。工法、材料等は多種にわたります。マンションの条件に適しているものを、ご提案させていただきます。

■鉄部塗装修繕工事

ケレンとも呼ばれる素地調整作業から始めます。マンションにおける鉄部塗装修繕を行う主な箇所は、各種扉、排水ドレン金物などです。付着した汚れ、古い塗膜層を除去します。この工程をしっかり行う事で塗料の接着力と仕上がりに大きな違いが生まれます。
ただし、鉄部の塗装では防錆効果を期待するため溶剤系の塗料を使用する事が多く、その場合には臭気が発生いたします。

■資産価値向上工事（グレードアップ工事）

大規模修繕工事を行うと同時に、ご要望に応じて居住者の皆様のニーズに合わせたエントランスの改修やバルコニー手摺りのアルミ製品への更新など、建物の資産価値向上についてのご提案もいたします。
また、床の防滑工事やスロープの新設、手摺の設置など皆さまの住環境をより快適にする工事もご提案も致します。

■足場仮設解体工事

解体する前に足場解体前検査を実施します。不具合などがある場合はこの段階で是正を行います。

■工事完了

足場仮設を解体して工事完了。
ここからアフターメンテンスの始まりです。

大規模修繕工事の工事内容一覧

■共通仮設工事

現場事務所・作業員詰所・仮設トイレ・資材倉庫等の設営。

■直接仮設工事

足場組立解体全般。

■下地補修工事

健全な建物の体力を導きます。

■シーリング工事

経年劣化により破断や亀裂が入り水が浸入することがありますので、既存のシーリング材を撤去・清掃し、新たなシーリング材を充てんします。

■洗浄工事

仕上げ材の接着力を高めます。

■塗装工事

各種鋼材への塗装は防食と美観維持という異なる役割をもつ塗料での塗り重ねをします。

■防水工事

ビルやマンションの屋根は排水しにくく、水がたまりやすい性質があります。コンクリートは経年により亀裂が入り浸水してしまうため、防水工事が必要となります。

■クリーニング工事

手すり、各種金属を蘇らせます。

■その他工事

外構等の再生を計ります。

防犯対策

工事期間中は足場仮設を設置するため、人の目が届き難い場合があります。
私達も防犯対策の為に目を配っておりますが、居住者の皆様におかれましても、普段以上のご注意と施錠などの徹底にご協力をお願い致します。
※ご希望される方には、補助錠の貸し出しも致します。

①狙われないために

防炎タイプの半透明のメッシュシートを採用します。足場上の人影が確認できるようにして、死角をなくします。

②侵入させないために

足場への出入口は作業終了後施錠して、また、昇降階段の一段目を取外し、容易に登れないようにします。

③マンション内の目で防犯

工事に従事する全ての作業員に着用させます。着用無き者は部外者と判断します。

④暗がりの対策に

足場設置により暗くなる部分、死角、昇降階段については、人感センサーライトを設置します。

⑤諦めさせるために

サッシ用補助錠を無償にて貸与します。容易に侵入することを防ぎます。

⑥防犯ステッカー貼り

防犯警戒中の工事現場としてアピールして抑止効果を高めます。

大規模修繕工事のアフター点検

●保証期間と保証内容

※上記記載内容は一例です。保証内容や期間の詳細は仕様書に依ります。

国交省の大規模修繕工事周期のガイドライン

おわりに

私たち株式会社フリー・ステアーズはマンションの修繕・改修設計に特化した設計コンサルタント業務と、請負工事業の２事業を備えています。
そのため、次のいずれの場合においても管理組合様にフィットした体制でご用命いただくことが可能です。

■設計コンサルタント方式
設計コンサルタントとしてご用命を頂いた場合の管理組合様のマンションにおいて原則として工事を請け負わない方針です。
■請負工事方式
逆に、他社設計コンサルタント様を設計・監理者として起用されている管理組合様のマンションでは、請負工事業として参画いたします。
■責任施工方式
また、設計コンサルタントを起用されず大規模修繕工事をご用命頂く場合は、責任施工として参画して参ります。

大規模修繕工事の着工までには施工会社の選定行う必要性や、工事着工後には修繕改修仕様書の通りに工事が行われていることの確認＝工事監理を行うことの必要性が生じます。
※株式会社フリー・ステアーズはコンサルタントとしてご用命頂いた管理組合様のマンションでは公正で透明性のある施工会社選定を念頭に直接的に選定作業には関与しない方針です。