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大規模修繕工事って何?

よくあるご質問

よくあるご質問集

お客様から頂いたご質問集になります。
大規模修繕工事をご検討の際にご参考にして頂けたら幸いです。
【大規模修繕工事について】 【長期修繕計画について】 【建物調査診断について】


【大規模修繕工事について】

大規模修繕工事の周期はどのくらいが一般的ですか。
大規模修繕工事を計画する上で、何を一番最初に行えば宜しいでしょうか。
大規模修繕工事の費用はどのくらいかかるのでしょうか。
修繕積立金内で希望する大規模修繕工事が行えず困っています。
足場を設置せずにブランコ等で大規模修繕工事を実施すると費用が安く抑えられると聞きましたが、本当でしょうか。
小さい子供が居るので工事期間中の臭気などが気になります。
大規模修繕工事の瑕疵保証はどのような内容になりますか。

【長期修繕計画について】

現在、築3年のマンションの理事長に就任したばかりですが、将来の大規模修繕工事の予算はどの程度見込んでおけばいいのですか。
長期修繕計画とはどのようなものなのでしょうか。
当マンションの長期修繕計画を確認した所、実際行った修繕工事の周期や予算とで大きなズレが生じております。長期修繕計画の修正・見直しは必用なのでしょうか。
長期修繕計画はマンション管理会社が作成するのが一般的なのでしょうか。
管理組合として長期修繕計画をどのように活用できるのでしょうか。

【建物調査診断について】

築9年目のマンションの理事長を務めています。そろそろ大規模修繕工事を計画する時期だと考えておりますが、当マンションが劣化の状況はどのように調べればいいのでしょうか。
建物調査診断とはどのような事をするのですか。
マンション管理会社よりマンションの建物調査診断が必要と言われましたが、本当に必要なのでしょうか。
建物調査診断にかかる費用はどの位ですか。
建物調査診断の結果はどのように活用すればいいのですか。

よくあるご質問集〜回答〜

【大規模修繕工事について】

大規模修繕工事の周期はどのくらいが一般的ですか。
国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインでは12年が目安とされています。ただし、この周期が全てではございません。マンションは建設時の状況・立地条件等により劣化のスピードは様々です。気になる事がございましたらお気軽にご相談ください。
大規模修繕工事を計画する上で、何を一番最初に行えば宜しいでしょうか。
まず最初に行うべき事は、当該マンションの現状劣化度合いを正確に把握し、最適な修繕プランを策定する事です。それには専門家による建物調査診断を行う事をご推奨いたします。
大規模修繕工事の費用はどのくらいかかるのでしょうか。
マンションの大規模修繕工事の費用は、立地条件・建物形状・総戸数・階高・劣化状況等により異なりますので具体的にはご回答できません。当社は、一つひとつのマンションにあったオンリーワンの修繕計画をご提案させていただく為に、建物調査診断から修繕計画まで一貫したサービスを無償にて実施させて頂きます。
修繕積立金内で希望する大規模修繕工事が行えず困っています。
一般的には資金の臨時調達には、借り入れ・一時金の徴収・短期特別積立などが考えられます。まずは、現状の大規模修繕工事のプランが適切なのかを再度、第三者機関にて検討する事をご推奨いたします。当社にて無料相談も承ります。
足場を設置せずにブランコ等で大規模修繕工事を実施すると費用が安く抑えられると聞きましたが、本当でしょうか。
ブランコでの大規模修繕工事では『工事品質の確保・第三者を含む安全の確保』が困難で発注者・監理者の検査を受ける事も出来ません。
費用的には、足場仮設の費用は押さえる事が出来ますが、塗装工事・シーリング工事など施工費が割高になり、品質も足場を設置しての作業より低くなります。
お客様にご満足頂く工事をご提供する為に、当社では足場仮設が可能な限り、足場を設置しての工事をご推奨いたします。
小さい子供が居るので工事期間中の臭気などが気になります。
工事の進捗に伴い、いつ・どこで・どのような工事(臭いの有無を含め)を行うかを随時ご案内させて頂きます。
事前にご相談いただければ一時的な対策も実施致します。また、化学物質アレルギーがある方には事前に工事で使用する材料のMSDS(化学物質等安全データシート・含有化学物質を記載したデータ)をご提示させて頂きますのでかかりつけの医師へご相談ください。
大規模修繕工事の瑕疵保証はどのような内容になりますか。
一般的には、元請業者・施工業者・材料メーカーの三者連名にて以下のような瑕疵保証(例)を行います。

躯体補修工事(下地補修工事)・・・・5年間
シーリング工事・・・・・・・・・・・5年間
外壁塗装工事・・・・・・・・・・・・5〜7年間
天井塗装工事・・・・・・・・・・・・2年間
鉄部塗装工事・・・・・・・・・・・・2年間
バルコニー防水工事・・・・・・・・・5年間
開放廊下防水工事・・・・・・・・・・5年間
ルーフバルコニー防水工事・・・・・・10年間
屋上防水工事・・・・・・・・・・・・10年間
※ 必要に応じて第三者機関による工事瑕疵保険を利用する事が可能です。

【長期修繕計画について】

現在、築3年のマンションの理事長に就任したばかりですが、将来の大規模修繕工事の予算はどの程度見込んでおけばいいのですか。
修繕積立金の根拠を示す為に、将来見込まれる修繕工事の内容・予算・時期等を明確にした長期修繕計画というものがございます。必要であれば当社にて承ります。
長期修繕計画とはどのようなものなのでしょうか。
分譲マンションは、専有部分と共用部分で建物等が構成されており、共用部分については、区分所有者全員で団体(管理組合)を構成し管理を行う事となります。
建物等については、経年により劣化してきていますので、それに対処するためには適時適切に修繕工事を行う必要があります。ただし、修繕工事等の費用は多額であり、修繕工事等の実施時に一括で徴収することは、区分所有者に大きな負担を強いる事となります。場合によっては、費用不足の為必要な修繕工事等が行えず、建物の劣化を進行させることとなり、それにより、あとで大きな負担が発生する恐れもあります。
長期修繕計画は、そのような事が無いように、将来予想される修繕工事等を計画し、必要な費用を算出し、月々の修繕積立金を設定する為に作成するものです。(国土交通省:長期修繕計画  作成ガイドラインより引用)
当マンションの長期修繕計画を確認した所、実際行った修繕工事の周期や予算とで大きなズレが生じております。長期修繕計画の修正・見直しは必用なのでしょうか。
長期修繕計画は、マンションの劣化状況及び工事単価・税率などの変動に伴い、5年を目安にマンションの劣化調査診断を行い、その結果に基づいて見直す事をご推奨致します。当社は、生活様式・建築資材・工法の変化などを積極的に取入れて、より適切な長期修繕計画の見直し業務を承っております。
長期修繕計画はマンション管理会社が作成するのが一般的なのでしょうか。
国土交通省:平成25年度のマンション総合調査によると、89%の管理組合が長期修繕計画を定めていて、その内の57.4%がマンション管理会社・22.2%が第三者(管理委託契約外)・11.9%が新築時にデベロッパーが作成しているとあります。また、現在ある長期修繕計画が11年以上見直しされていない(通常は5年を目安に見直し)割合が12.7%もあります。長期修繕計画を定めている管理組合の7割以上が長期修繕計画を基に修繕積立金を設定しており、皆様の大切な財産であるマンションの維持保全にとても重要な計画でありますので、当社はより適正な長期修繕計画作成・見直し業務に力を入れております。
管理組合として長期修繕計画をどのように活用できるのでしょうか。
大規模修繕工事を計画・実施する上で、組合員の合意形成が得やすくなります。また、修繕積立金と修繕工事予算の関係を明確にすることで、将来修繕積立金を改訂する際に理解が得やすくなります。

【建物調査診断について】

築9年目のマンションの理事長を務めています。そろそろ大規模修繕工事を計画する時期だと考えておりますが、当マンションが劣化の状況はどのように調べればいいのでしょうか。
専門家によるマンションの建物調査診断を行う事をご推奨致します。
建物調査診断とはどのような事をするのですか。
大規模修繕工事を目的とした診断では一般的に、目視調査(壁のひび割れ調査・防水面の表層確認等)・打診調査(タイル・塗装・モルタル等の状況調査)・仕上材付着強度試験(タイル・塗装)・躯体コンクリートの中性化深度試験・シーリング材のダンベル物性試験(防水性能試験)等を行います。
また、バルコニー等の状況を確認するために全戸にアンケートを配布・集計し、一部バルコニーへの立入り調査にもご協力頂きます。
マンション管理会社よりマンションの建物調査診断が必要と言われましたが、本当に必要なのでしょうか。
皆様の大切な財産であるマンションの維持保全には、適切な劣化状況の把握、適切な修繕・予防保全が不可欠です。そのために行うのが建物の調査診断です。
建物調査診断にかかる費用はどの位ですか。
マンションの築年数・戸数・階数・棟数により異なりますので具体的には回答できませんが、一般的には数十万円〜の費用がかかります。
当社では、皆様のマンションのライフサイクルコスト(LCC:マンションの企画・設計から維持・管理・廃棄に至る過程で必要な経費の合計)を最小限とする修繕計画をご提案させていただく為に、マンション修繕の施工に精通した有資格者による無料建物調査診断を実施しております。
建物調査診断の結果はどのように活用すればいいのですか。
限られた修繕積立金の中で、最善の工事範囲と仕様を決めるために活用出来ます。
費用をかけて過剰な工事を行えば良いと言うわけではございません。どの修繕を最優先とし、次回以降に先延ばし出来る工事は先延ばしするなどの見極めがライフサイクルコスト低減に最も重要と考えています。また、長期修繕計画の見直しにも活用致します。